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土地房屋评估

添加时间:2015-11-21 10:58:40    文章来源:河北诚鑫价格评估有限公司



  1992年,我国实行了土地有偿使用,并且立法规定"实行房地产价格评估制度",国家标准的《房地产估价规范》于2000年6月1日正式实施。作为国家房地产评估业国家标准,它规范了房地产估价行为,从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。房产评估作为一个行业出现了。
行业相关规定
  国家规定,凡从事房地产评估业务的单位,必须配备有一定数量的房地产估价师,估价师要具备房地产估价人员的《执业资格证》。取得房地产估价师《执业资格证书》,表明持证人已具备房地产估价师的水平和能力,该证书即作为持证人依法从事房地产评估业务活动的依据。目前,在房地产评估师实行"资格认定制度"中,主要认定两种资格,一种是由建设部和人事部组织全国统考的房地产估价师;一种是由国家土地局组织全国统考的土地估价师。房地产估价师和土地估价师分两级管理:估价师和估价员。取得估价师资格必须参加全国统考,估价员由各省、自治区,直辖市自行考试认定。
评估内容
  建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
  土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
  三通一平指水、电、道路通,土地平整。
  七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。
  资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
  基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
  标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
  房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。
  底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的低价格,亦称起叫价格(简称起价)。
  补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
评估方法
  目前市场上应用广泛的精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素[1]  包括:
  1. 所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
  2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
  3.所在小区和所在板块的房价走势
  4.被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
  对于上述因素,采用科学的统计理论和数学模型算法,计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性,给出其尽可能合理的价格。

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